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低利率高波动市场的“守富”之选:学生公寓基金



近年来,学生公寓基金产品逐步发展成为独立全球资产类别。美英两国的学生公寓投资额连续刷新记录,欧洲最大的市场如法国、 德国、荷兰,也迎来大规模增长。学生公寓基金迅速发展,并凭借其良好的流动性,以及相对低风险、稳增长和高回报的特点,吸引了越来越多的投资者,可谓是"守福"策略之首选。下面就让我们一起来了解一下学生公寓基金。


需求支撑


大学的招生人数一直都是驱动学生公寓市场的主因之一。全球中产阶级人数的高速增长推动了对教育和相关服务的需求。到2025年,全球对高等教育的需求人数预计将从2016年的2.16亿增长到3.3亿。在过去五年中,在全球留学的学生人数增加了23%。这个增长趋势将驱使学生公寓需求量的上涨。


供不应求


总体来看,目前全球范围内的学生公寓市场都大多呈现需求强劲但供给不足的状态,新建房源和计划建设的房源满足不了学生人数增加产生的住房需求。根据第一太平戴维斯统计,澳大利亚两大教育城市悉尼和墨尔本,预计学生公寓配给率在2020 年仅能达到9.0%;而法国则仍然存在约 85 万张床位的缺口,配给率 15.4%。2016 年美国大学生入学人数较 2015 年增加了逾 20 万,但 Axiometrics 统计开发商新增的宿舍床位仅有 47800 个,也就是说5个新生里只有1个能住上新增的宿舍床位。


收入稳定


学生公寓相较其他类型拥有相对稳定和健康的租金收入,这是因为,学生身份的租客,租金一般来源于父母或者国家扶持政策下的助学贷款,这些稳定的现金流大大降低了学生的违约风险,也最大保障了地产投资机构的回报预期。对于拥有优越地理位置中高端学生住房类资产的学生公寓基金,稳定的国际留学生生源和资产的特殊性也可以保证其回报率和现金流始终在健康水平。


抗周期性强


除了现金流的稳定,学生公寓还具有极好的抗周期性。不管经济周期处于上行或下行的环境里,整个社会对于教育产业的需求始终是强烈的,经济好,经济差都要上学。甚至在经济周期差的时间段里,因为更少的就业率反而促使人们主动参加再教育,进而显著拉高入学率。所以,如果担心经济周期动荡,学生公寓的可预期性正是不确定中找到的确定。


数据也证明,学生住房的投资表现与传统的房地产类别相关性较低,在增加投资组合分散性和多样化方面有着突出效果,即使在宏观经济环境恶化的情况下,也能够带来稳定回报。在2008年全球金融危机中,学生公寓维持并提高了入住率,超过了办公室、零售和工业的传统房地产部门。学生公寓的入住率在过去十年中平均为95%。

资料来源: SNL年度报告上述PBSA专建学生公寓数据是一个加权市场平均数,并摘取自:ACC: American Campus Communities, EDR: Education Realty Trust, CCG: Campus Crest Communities

良好的升值潜力


学生公寓处于学校附近,治安良好,交通便利,大多还靠近商业发达的市中心,有着很强的保值增值空间。学生公寓年租金增长率稳步在2%以上,美国、英国学生公寓REIT(房地产投资信托)指数的增速比各国REIT指数的增速分别高出19个、16个百分点。

学生公寓的成绩单


事实也证明,因为学生公寓的安全稳定,这类资产吸引着大批保守的主权财富基金以及养老金入营驻扎。在最新的2016至2017年全球学生公寓市场投资排名中,我们可以看到第一名投资者为新加坡政府投资公司,第二名为加拿大养老金投资委员会。在这类寻求稳健标的的投资者眼里,学生公寓成为他们的青睐之选。

资料来源: 第一太平戴维斯世界研究部使用RCA数据编制

总结


全球学生公寓正在吸引着越来越多的投资者,但相较于传统买地置业的费时费力、地域局限性大,购买全球学生公寓基金更加灵活、专业。由专业的团队帮您筛选标的、多地域类别覆盖分散风险,在恰当的时机出手投资,正是投资者寻找的最优投资路径。

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